Op 4 oktober 2023 werd door het Vlaams Parlement het nieuw Vlaams Pachtdecreet goedgekeurd. De definitieve tekst van het decreet werd op 28 november 2023 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad, met 1 november 2023 als datum van inwerkingtreding. Wij vatten voor u graag de belangrijkste wijzigingen samen.
In tegenstelling tot wat lang werd gedacht, is het nieuw Vlaams Pachtdecreet verre van een kopie van het Waals Pachtdecreet dat in 2020 in werking trad. Het Vlaams Pachtdecreet blijft veel dichter aanleunen bij de oude federale Pachtwet. Voorts krijgt nu bepaalde (vaststaande) rechtspraak door het decreet een wettelijke basis. Toch worden er een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd, waarvan de belangrijkste hierna worden opgesomd.
1. Erfpacht
In tegenstelling tot de oude Pachtwet valt het zakelijk recht van erfpacht met een duurtijd van minder dan 27 jaar onder het Vlaams Pachtdecreet.
2. Een pachtovereenkomst dient bij voorkeur schriftelijk te zijn
Hoewel het decreet de voorkeur geeft aan schriftelijke overeenkomsten, zal dit toch niet verplicht worden. Echter zal het zowel voor de verpachter als voor de pachter mogelijk zijn om een lopende mondelinge overeenkomst schriftelijk te maken en zelfs de andere partij hiertoe te dwingen. Wanneer de verpachter niet meewerkt, riskeert hij dat de vrederechter een pachtovereenkomst met pachtvernieuwing (d.i. een eerste beschermde periode van 9 jaar) toestaat.
Anderzijds riskeert de weigerende pachter dat de vrederechter de pacht ontbindt. Indien evenwel door geen van beide partijen aanstalten wordt gemaakt blijft de mondelinge pacht verder gelden. Tevens wordt bij het aangaan of bij een bevoorrechte overdracht van een pacht een plaatsbeschrijving verplicht. Bij gebreke daaraan wordt vermoed dat de pachter het pachtgoed achterlaat in dezelfde staat zoals hij het heeft ontvangen.
3. Bebossen en natuurrealisatie
Dat het nieuw Vlaams Pachtdecreet de bebossing en natuurrealisatie zou faciliteren werd reeds lange tijd aangekondigd. Het decreet voorziet nu in een specifieke opzegreden om te bebossen of voor natuurrealisatie m.b.t. gronden gelegen in bos- of natuurgebied, en dit met een opzegtermijn van slechts 3 maanden. Voor gronden in eigendom van een gemeente geldt deze opzegmogelijkheid ook buiten bos- of natuurgebied.
Er is echter in alle gevallen een ‘leefbaarheidstoets’ voorzien waardoor dergelijke opzeg onmogelijk is wanneer de exploitatie van het bedrijf van de pachter te sterk wordt beïnvloed. Men houdt hierbij rekening met de leeftijd van de pachter (en mogelijks diens opvolger), de ligging van het opgezegde perceel en de verhouding tot het areaal van de pachter, alsook bedrijfseconomische criteria. Ook heeft de pachter de kans om natuurdoelstellingen zelf te realiseren of om te schakelen naar biologische productie en aldus dergelijke opzeg te vermijden.
Voorts zal er op een grond die verkocht wordt met het oog op bebossing of opname in een natuurbeheersplan geen recht van voorkoop meer zijn ten gunste van de pachter. Daarnaast kunnen gronden in bos- en natuurgebied ook uitgesloten worden van de pachtwet indien zij voorwerp uitmaken van een natuurbeheerplan en de uitsluiting van het Pachtdecreet expliciet is opgenomen in de overeenkomst.
4. Pachtovereenkomst met een vaste duur van 9 jaar
Het weze vooreerst duidelijk dat de eindigheid van een pachtovereenkomst (36 jaar) zoals die in Wallonië geldt, niet in Vlaanderen wordt ingevoerd. Het decreet maakt het wel mogelijk om éénmalig en onder strikte voorwaarden een pachtovereenkomst met een vaste duur (van 9 jaar of meer) af te sluiten. Deze mogelijkheid wordt voorbehouden aan kleine landeigenaren, d.i. de verpachter mag in totaal niet meer dan 1,5 ha cultuurgrond in eigendom hebben om zo’n overeenkomst met beperkte duur te kunnen aangaan.
5. De strijd tegen de ‘pensioenboeren’
De oude Pachtwet voorziet reeds in een opzegmogelijkheid voor gepensioneerde landbouwers die geen opvolger kunnen aanduiden. Het nieuw Pachtdecreet gaat verder: het draait de bewijslast in deze om en legt een strikte termijn inzake de opvolging op. Het is nu aan de pachter om binnen de twee maanden na een verzoek daartoe te bewijzen dat hij géén pensioen geniet, alsook dient de aangewezen opvolger de exploitatie daadwerkelijk over te nemen binnen één jaar na datum van het antwoord verstrekt door de pachter. Het decreet voorziet, onder dezelfde omstandigheden, niet langer in een voorkooprecht voor de gepensioneerde pachter.
6. Vennootschappen
De recente wijzigingen van het vennootschapsrecht (o.a. de afschaffing van de Landbouwvennootschap) vinden ook hun weerslag in het Pachtdecreet. Het decreet voorziet dat een opzeg voor eigen gebruik door een vennootschap slechts mogelijk is indien deze een erkenning als landbouwonderneming heeft bekomen.
7. De pachtprijzen
De formule om de pachtprijzen te berekenen werd niet gewijzigd. Nieuw is echter dat het decreet voorziet dat de Pachtprijzencommissie voortaan ook rekening zal houden met de evolutie van de grondprijzen. In de parlementaire stukken is echter te lezen dan een waardestijging van de grondprijzen een negatieve invloed heeft op de rentabiliteit van de landbouwbedrijven en derhalve een stijging van de pachtprijzen dient te beperken.
Eveneens wordt de prijzij-vergoeding wettelijk vastgelegd in het geval een schriftelijke pachtovereenkomst wordt aangegaan. Deze bedraagt minimaal drie keer de jaarlijkse pachtprijs. Het staat partijen uiteraard nog steeds vrij een hogere prijzijvergoeding overeen te komen. Bij gebreke aan overeenkomst blijft het principe dat de prijzijvergoeding niet hoger mag zijn dan de door de pachter gemaakte kosten.
8. Pachtoverdracht
Een al dan niet bevoorrechte pachtoverdracht wordt nu ook mogelijk aan de echtgenote of de wettelijke samenwonende partner voor zover het huwelijk of de samenwoning minstens 2 jaar duurt.
Dat pachtoverdracht aan niet-bevoorrechte familieleden enkel mogelijk is wanneer hiervoor door de verpachter toestemming werd verleend, is niet gewijzigd. Alleen dient deze toestemming niet meer verplicht voorafgaandelijk te zijn. Nieuw is dat het decreet voorziet dat wanneer de verpachter niet reageert op het schrijven van de pachter, dit stilzwijgen geldt als toestemming.
9. Transparantie omtrent het gebruik van gepachte gronden
Het decreet voorziet in een mogelijkheid voor de verpachter om aan zijn pachter te vragen wie het pachtgoed op een bepaald ogenblik exploiteert of heeft geëxploiteerd. De pachter heeft een termijn van 2 maanden om hierop te antwoorden en moet de verpachter informeren over de aard van het gebruiksrecht (bv. een cultuurpacht of een ruilpacht) dat hij mogelijks heeft toegestaan aan een derde. Een sanctie bij niet-mededeling van een antwoord werd echter niet voorzien.
Noteer ook dat het decreet het mogelijk maakt om onder bepaalde voorwaarden cultuurpachten aan te gaan voor meerjarige teelten (tot maximum 3 jaar).
10. De ‘veilige koper’
Zoals onder de oude Pachtwet kan een pachter er onder het nieuw decreet nog steeds voor kiezen om in geval van een verkoop van het pachtgoed zijn voorkooprecht door te geven aan een derde. Echter, wanneer de koper van de grond aan de pachter garandeert dat hij onder dezelfde voorwaarden verder mag blijven pachten gedurende minstens twee pachtperiodes, is dergelijke overdracht niet meer mogelijk. In dit geval kan de pachter enkel nog zelf zijn voorkooprecht uitoefenen.
11. Opzeg om te verkopen
De oude Pachtwet voorziet in een opzegmogelijkheid door de verpachter met het oog op de verkoop van het pachtgoed. Dergelijke opzeg is slechts mogelijk na verloop van een lange pacht van 27 jaar. Het decreet breidt deze opzegmogelijkheid uit tot alle reguliere pachten na verloop van 18 jaar of twee pachtperiodes. In tegenstelling tot een opzeg na 27 jaar legt het decreet een zeer strikte termijn op waarbinnen de verkoop moet plaatsvinden. Evenzeer anders dan in geval van een lange pacht, kan de nieuwe opzegmogelijkheid uitgehold worden door een bevoorrechte pachtoverdracht.
De nieuwe opzegmogelijkheid moet voorts voorzien zijn in een schriftelijke pachtovereenkomst. We bespraken hierboven reeds dat een partij de andere kan dwingen om een schriftelijke pachtovereenkomst af te sluiten. Echter zal dergelijk initiatief genomen door de verpachter er niet toe kunnen leiden dat de pachter verplicht is om deze opzegmogelijkheid te aanvaarden. M.a.w. de nieuwe opzegmogelijkheid zal de facto alleen spelen in geval van nieuwe pachtovereenkomsten waar met wilsovereenstemming een relevante clausule is opgenomen.
12. Antimisbruikbepaling
Een algemene regel wordt opgenomen waardoor handelingen die tot doel hebben de toepassing van het Vlaams Pachtdecreet te ontwijken niet kunnen worden tegengeworpen aan de contractspartij.
Besluit
In het Vlaams Pachtdecreet wordt vooral (vaststaande) rechtspraak omgezet in wetgeving. De wijzigingen aan de oude Pachtwet zijn minder baanbrekend dan deze ingevoerd door het Waals Pachtdecreet, hetgeen leidt tot aanzienlijke verschillen aan weerszijden van de taalgrens. Er wordt meer bescherming gegeven aan de pachter, terwijl er voorts meer mogelijkheid wordt geboden om aan natuurontwikkeling te doen.
Het nieuwe decreet zal van toepassing zijn op alle pachtovereenkomsten, zowel de bestaande voor de datum van inwerkingtreding als op nieuwe overeenkomsten. Dit neemt niet weg dat rechtshandelingen gesteld voor de inwerkingtreding van het decreet wel nog steeds hun geldigheid behouden, ook al werden door het decreet wijzigingen aangebracht.
